2025년 6월 28일 시행, 수도권 고강도 대출 규제 완전정복

 

뉴스를 통해 많이 접하셨겠지만, 2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역을 중심으로 사상 유례없는 고강도 대출 규제가 전격 시행됐습니다. 이번 조치는 집값 급등, 갭투자 과열, 가계부채 증가 등 여러 문제에 대한 정부의 강력한 대응인데요. 내 집 마련을 준비하거나, 대출을 이미 받고 있거나, 앞으로 계획 중이시라면 반드시 챙겨야 할 핵심 내용을 정리해 보았습니다.

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수도권·규제지역, 대출 규제의 핵심 내용

구분	주요 내용
주담대 한도	수도권·규제지역 주택담보대출 최대 6억원 제한
다주택자 대출	2주택 이상 추가 주택구입 목적 주담대 전면 금지 (LTV=0%)
전입 의무	주담대 이용 시 6개월 내 전입 필수
생애최초 LTV	LTV 80% → 70%로 하향, 6개월 내 전입 의무 추가
생활안정자금 한도	수도권·규제지역 내 최대 1억 원으로 제한
신용대출 한도	연소득 이내로 제한, 주택구입 목적 차단

1. 지역별 적용 – 수도권·규제지역이 중심

• 수도권(서울, 경기, 인천) 및 기존 부동산 규제지역이 이번 대출 규제의 직접적인 적용 대상입니다.
• 비규제지역은 이번 대책의 직접적 영향권에서 제외되지만, 시장 상황에 따라 추가 지정 가능성도 열려 있습니다.

2. 주택 금액과 대출 한도 – 6억 원이 마지노선

• 주택담보대출(주담대) 한도가 수도권·규제지역에서 ‘최대 6억 원’으로 제한됩니다.
  • 예를 들어, 10억 원짜리 아파트를 사더라도 대출은 6억 원까지만 가능하고, 나머지는 본인 자금으로 마련해야 합니다.
• 중도금 대출은 예외지만, 잔금대출로 전환 시 6억 원 한도가 적용되니 주의가 필요합니다.
• 생애최초 주택구입자도 기존 LTV 80%에서 70%로 낮아지고, 6개월 내 전입 의무가 추가됩니다.

3. 다주택자·갭투자 – 사실상 대출 원천 차단

• 2 주택 이상 보유자는 추가 주택구입 목적의 주담대가 아예 불가능합니다(LTV=0%).
• 1 주택자가 추가로 집을 사려면 기존 주택을 6개월 내에 반드시 처분해야 하고, 이 경우에만 LTV 70%(비규제지역 70%, 규제지역 50%)까지 허용됩니다.
• 갭투자 차단
  • 전세대출을 활용한 소유권 이전 조건부 대출도 전면 금지, 실거주 목적이 아닌 투자성 매수는 사실상 봉쇄됐습니다.

4. DSR, LTV 등 대출 규제와의 관계

• LTV(주택담보인정비율)
  • 생애최초 구입자 기준 70%로 하향, 일반 대출자는 기존 규제와 동일하게 적용합니다.
• DSR(총부채원리금상환비율)
  • 대출자의 소득 대비 전체 대출 원리금 상환액 비율로, 7월부터 ‘스트레스 DSR’ 3단계가 전면 시행됩니다.
    즉, 금리 상승을 가정해 대출 한도가 더 줄어들 수 있습니다.
• 신용대출
  • 주택구입 목적의 신용대출은 원천 차단, 한도도 연소득 이내로 제한됩니다.

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5. 전입 의무 – 6개월 내 꼭 이사해야

• 주담대를 받으면 6개월 내 전입이 필수입니다.
• 이를 어길 경우, 대출이 회수될 수 있으니 반드시 이사 계획을 미리 세우세요.

6. 현재 대출 진행 중이거나 계획 중인 분이 꼭 알아야 할 점

• 6월 27일까지 계약 및 대출 신청이 완료됐다면 기존 규정을 적용받습니다.
  • 단, 가계약금만 낸 경우는 인정되지 않으니, 계약서 작성과 계약금 납부가 중요합니다.
• 잔금대출은 6월 28일 이후 신청 시 새 규제가 적용될 수 있으니, 일정 체크가 필수입니다.
• 기존 주담대 기한 연장만 하는 경우는 새 규제가 적용되지 않지만, 대출 증액이나 갈아타기는 신규 규제가 적용됩니다.

7. 예상 효과와 시장 반응

• 집값 급등세 진정
  • 9억 원 이상 고가주택 거래가 위축되고, 수도권 아파트 시장의 과열이 진정될 것으로 전망됩니다.
• 실수요자 중심 재편
  • 투기성 매수(특히 갭투자)가 차단되어, 실거주 목적의 거래만 가능해집니다.
• 임대차 시장 불안 가능성
  • 전세 매물 감소 등 임대차 시장에 간접 충격이 예상되니, 전세 계획이 있다면 시장 상황을 주시해야 합니다.

8. 예상되는 문제점과 주의사항

• 실수요자도 대출 한도 부족
  • 수도권 고가주택 실수요자도 대출 한도가 부족해 자금 마련에 어려움을 겪을 수 있습니다.
• 임대차 시장 혼란
  • 갭투자 차단으로 전월세 매물 감소, 전세가격 불안정 등 부작용이 나타날 수 있습니다.
• 정책대출도 축소
  • 디딤돌, 보금자리론 등 정책대출 공급도 25% 줄어들어, 저소득·청년층의 내 집 마련이 더 어려워질 수 있습니다.
• 규제 추가 가능성
  • 시장 상황에 따라 규제지역 확대, 추가 대책이 나올 수 있으니 지속적인 정보 확인이 필요합니다.

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마무리하며

내 집 마련, 꼼꼼한 준비가 답입니다

치솟는 집값, 지역 간 집값 불균형, 갭투자로 인한 전세사기 등을 보면 꼭 필요한 정책이라고 생각되는 반면 실수요자들에게는 내 집마련뿐만 아니라 집을 넓혀 가는 것 자체도 막힐 수 있는 양날의 검이 되는 정책이라는 생각은 떨칠 수가 없네요.

 

매 정부마다 매 시기 부동산 정책을 내놓고 있지만 어느 정책 하나 확실한 효과를 본 정책은 없었는데요. 이번 정책은 어떨지. 문제가 되는 근본적인 원인을 해결할 수 있는 후속 대책이 뒤따르지 않으면  이번 정책 역시 반짝 효과만 나타날 수밖에 없다고 전문가들은 이야기하니까요.

 

이번 대출 규제는 단순히 대출 한도만 줄인 것이 아니라, 실거주자만 대출 가능, 투기성 매수 완벽 차단, 모든 금융권 동일 적용이라는 점에서 부동산 시장의 판도에 큰 변화를 가져올 것으로 전망되고 있습니다.

 

특히 30~40대 직장인, 내 집 마련을 준비 중인 분들은

• 내 자금 상황 점검
• 전입 계획, 자금조달계획서 미리 준비
• 기존 주택 처분 계획 수립

등 사전 준비가 무엇보다 중요합니다.